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建物に対する賃貸借契約の違約金などの場合は、消費税の計算がどのようにされるのでしょうか。
建物の賃貸借の契約期間が終わる前に建物の賃貸人は、入居者から解約の申し入れをすることで中途解約の違約金という、数カ月分の家賃の相当額数をもらうケースが有ります。このような違約金は、賃借人から賃貸人が途中解約と同伴して発生する逸失利益の填補のためにもらうものなので、損害賠償と同様に課税対象から除かれる事になります。
なお、賃借人が立ち退きを行う時に、賃借人から賃貸人があづかっている保証金から現状の回復をするための工事に必要であった費用の相当額をもらうケースも有ります。賃借人には、立ち退きをする時に原状回復の義務があることから、賃借人の代わりに原状回復の工事を賃貸人がすることは、賃借人に対する賃貸人の役務提供に該当することとなります。このことから、賃貸人がもらう工事費用相当額数は、課税対象に含まれます。
また、賃貸借契約の期間が終わった後みの、入居者が立ち退きをしない時、事務所や店舗などの賃貸人がその入居者から、定められていた賃貸料以上の額数をもらう場合もあります。この時の賃貸料以上の額数は、入居者が妥当な権利をなくして使っていることの対価という、割増賃貸料の性格があるため、その全ての額数が事務所や店舗などの貸付に対して受け取る金銭として課税対象になります。
Q.住宅の貸付において非課税となる範囲を具体的に教えてください。
A.住宅の貸付に含まれる範囲はそれぞれ以下のようになります。
【Ⅰ】住宅の範囲に関して
a.住宅は一戸建ての住宅・マンション・アパート・寮・貸間・社宅などの人が居住用に供する家屋や家屋の中で人の居住用に供するものです。
b.通常の住宅と一体となって貸し付けられたり、付随して貸し付けられる以下のようなものは住宅の貸付に当てはまります。
ア.庭や塀、給排水施設など住宅の一部とされているもの
イ.照明設備・冷暖房設備・家具・じゅうたん等の住宅付属設備と住宅が一緒となり貸付されるもの（ただし、設備を別の賃貸借の目的物とし賃料を別に受け取っている場合は課税対象となります。）
c.駐車場などの施設について非課税となる場合は次のようになります。
ア.駐車場を貸し付けるにあたり、一戸当たり１台分以上の場所があり、自動車を保有しているかどうかにかかわらず割り当てられた場合やまたは家賃とは別に駐車場使用料などを受け取っていない場合
イ.家賃と別のものとして駐車場の使用料を受け取っていない場合
ウ.プールやアスレチックなどの住宅に付随した施設は、居住者だけ使用して、家賃と別のものとして使用料を受け取っていない場合
d.店舗等の併設住宅の場合、住宅として利用されている部分のみが非課税となります。その家賃については合理的に住宅と店舗部分で分けることとなります。
【Ⅱ】住宅の貸付範囲について
a.その貸付の契約が人が居住するためのものとして明確にされているものに限ります。
b.貸付期間が１ヶ月未満であったり、旅館業法第２条第１項に規定された旅館業に関連する施設（旅館・ホテル・リゾートマンション・貸別荘・ウィークリーマンション等）の貸付に当てはまる場合は住宅の貸付の範囲から外れます。
【Ⅲ】家賃の範囲
a.家賃としては、敷金や保証金、一時金などの中で返還しなくてもよい部分も該当します。
b.エレベーターの運行費用や廊下等の光熱費、集会所の維持費のような、共同住宅で共用部分としての費用を入居者が負担する共益費も家賃とみなされます。
c.下宿や有料老人ホームなどで賄いなどのサービスが行われると、サービスは課税対象となり、部屋代部分のみが非課税となります。
【Ⅳ】事業者が社宅として借り受ける場合、従業員等の居住用と契約によって明確であれば非課税となります。
【Ⅴ】住宅用と貸し付けられた建物が、契約当事者との間で住宅用以外としての用途に契約を変更した場合、変更後の建物の貸付は課税対象となります。